전세보증금 반환보증 신청에서 전세사기 많은 지역들까지

전세보증금 반환보증 신청 간판이미지

 

목차

 

최근 전세 사기나 역전세 우려가 커지면서, 세입자들이 가장 걱정하는 건 결국
내가 전세를 뺄 때 “보증금을 제때 돌려받을 수 있느냐”는 문제입니다.

그런데 알고 계셨나요?
이런 걱정을 줄일 수 있도록 마련된 제도가 있습니다.
바로 ‘전세보증금 반환보증 제도’입니다.

 

 

전세보증금 반환보증제도란 무엇인가요?

 

전세보증금 반환보증 제도는 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우,
공공기관 또는 민간 보험사가 대신 반환해주는 제도입니다.

대표적으로 아래 두 기관이 있습니다:  로그인 후에 이용이 가능할 수 있습니다.

• 주택도시보증공사(HUG) 

전세보증금 반환보증 보험신청 바로가기

              

• SGI서울보증

전세보증금 반환보증 서울보증보험 바로가기

              

세입자가 일정 보증료를 내면 보증금을 안전하게 보호받을 수 있으며,

전세 사기, 역전세 등으로 인한 피해를 사전에 방지할 수 있는 중요한 안전장치입니다.

 

 

보증 가입조건과 신청방법은 어떻게 되나요?

 

• 보증 대상: 임차인(세입자)
• 보증 가능 주택: 아파트, 다세대, 연립, 오피스텔 등
  (단, 과도한 근저당 설정이 있을 경우 제외될 수 있음)
• 전세보증금 기준: 시세 대비 100~120% 이내
• 전입신고 및 확정일자 필수
• 신청 시기: 계약일로부터 30일 이내 또는 입주 전까지 권장

전세보증금 반환보증 제도는 입주 후에도 일정 조건을 충족하면 가입할 수 있습니다. 다만 주의할 점이 있습니다.

 

✅ 입주 후 가입이 가능한 경우

• 전입신고와 확정일자 등록이 완료된 상태일 것
• 계약기간이 충분히 남아 있어야 보증기간 설정이 가능함
• 주택에 근저당 등 권리관계에 이상이 없어야 함

 

⚠️ 주의할 점

항목	설명
📌 가입 가능 기한	일반적으로 잔금 지급일 또는 전입신고일로부터 3개월 이내 신청을 권장
📌 임대차계약 기간	남은 계약 기간이 6개월 이상이어야 보증이 개시되는 경우가 많음
📌 일부 보증기관은 제한 있음	예: HUG는 입주 전 신청을 기본 원칙으로 하되, 예외 조건에 따라 가능

 

보증료는 얼마나 드나요?

• 보증료는 전세보증금의 약 0.1~0.3% 수준
• 예) 보증금 1억 원이면 연간 약 10만~30만 원 수준
• 상품에 따라 환급 불가 조건이 있을 수 있으니, 신청 전 꼼꼼히 확인이 필요합니다.

 

어떤 경우에 보증금 반환이 거절될 수 있나요?

• 임대인이 다주택자이거나 연체 이력이 있는 경우
• 주택에 근저당 설정이 과도하게 되어 있는 경우
• 세입자가 확정일자 또는 전입신고를 누락한 경우

이러한 사유는 보증 가입 자체가 거절되거나,
향후 반환 책임에 영향을 줄 수 있으므로 사전에 등기부등본 확인은 필수입니다.

 

이런 분들께 특히 추천합니다

• 빌라, 다세대, 원룸 등 상대적으로 위험요인이 있는 주택 거주자
• 사회초년생, 첫 전세계약자
• 최근 전세사기 보도가 잦은 지역에서 계약하신 분
• 보증금 1억 원 이상의 고액 전세 계약을 맺는 분

 

 

다음은 최근 언론 보도와 공식 통계 기준을 바탕으로 정리한 전세사기 피해가 특히 많은 지역 정보입니다.

 

 

전세사기 피해 다발지역 및 특징

 

1. 대전광역시

• 피해 규모: 전국 피해액 약 2조 3천억 원 중 대전이 차지하는 비율은 높지 않으나,
  인구 10만 명당 피해자 수는 약 99.7명으로 전국에서 가장 높습니다.
• 피해 상황: 2022~2024년 기준 피해자 수 약 1만 4,907명, 피해액 약 2조 2,836억 원,
  특히 청년층(30대 이하)이 주된 피해자로 나타난 점도 특징입니다.

2. 서울특별시

• 관악구가 전세사기 피해 주택 수 기준으로 1,334건으로 서울 자치구 중 최다입니다.
  이어 강서구 1,118건, 금천구 446건, 동작구 455건, 구로구 374건, 은평구 300건 순입니다.
• 관악구 특성:

3. 대구광역시

• 피해 사례: 최근 실적 기준 전세사기 접수 887건 중 584건 피해 인정, 피해금액 총 약 634억 원.
• 피해 특성: 피해자의 68% 이상이 20~30대 청년층이며, 평균 피해액은 약 1억 원입니다.

4. 부산광역시

• 피해자 수는 수도권 다음으로 많으며, 2015명 이상의 피해자 수가 최근 1개월 사이에도 증가 추세입니다.
  부산은 서울·경기 다음으로 피해 규모가 크며, 3464명 피해 기록(최근 심의 자료 기준)까지 보고되고 있습니다.

 

전세 계약시 꼭 필요한 3가지 절차

 

 전세 계약 시 꼭 필요한 3가지 절차(등기부등본 열람, 전입신고, 확정일자 등록)에 대해 간단하고 실용적인 설명을 드리겠습니다.

 

✅ 등기부등본 열람

👉 왜 필요하나요?
전세 계약하려는 집에 근저당(담보대출)이 있는지, 소유주가 실제 임대인인지 확인하는 절차입니다.
등기부등본 확인 없이 계약하면 사기 피해를 입을 수 있습니다.

 

👉 열람 방법

• 정부24 부동산등기 열람 또는 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)

       대법원 인터넷등기소 바로가기 :  사이트 접속에 시간이 좀 걸리는 편입니다

 

대법원 인터넷등기소 바로가기

부동산 주소 입력 후 1건당 700원 결제

    ✅ 전입신고

👉 왜 필요하나요?
세입자가 집에 실제로 거주하고 있다는 법적 증거를 남기는 행위입니다.
전입신고를 해야만 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

👉  신고 방법

동 주민센터 방문 → ‘전입신고서’ 작성

또는 정부24(https://www.gov.kr) → 공동인증서로 온라인 전입신고 가능

       

온라인 전입신고 바로가기

       

온라인 전입신고 바로가기

 

✅ 확정일자 등록

 

👉 왜 필요하나요?
전세보증금을 법적으로 우선 보호받을 수 있는 날짜를 확정받는 절차입니다.
전입신고만으로는 부족하며, 확정일자까지 반드시 받아야 보증금 보호가 가능해집니다.

 

👉  등록 방법

• 주민센터 방문 → 임대차계약서 원본에 도장(확정일자) 받기

확정일자 부여는 주민센터 방문하면 즉시 처리됩니다. 다만 아래의 간단한 서류를 준비하여 지참하셔야 합니다.

구분	준비물	비고
1️⃣	임대차계약서 원본	계약 당사자 모두 날인된 것, 원본 지참 필수
2️⃣	신분증	주민등록증, 운전면허증, 여권 등
3️⃣	(선택) 임대차계약서 사본	일부 주민센터는 보관용으로 요구할 수 있음

 

유의사항

• 임대차계약서에는 전세금, 계약기간, 임대인·임차인 인적사항, 서명 또는 도장이 모두 포함되어 있어야 합니다.
• 보증금 변경 시에는 새로 확정일자를 받아야 하므로, 변경 계약서도 함께 지참해야 합니다.
• 확정일자 등록 수수료는 무료입니다. 단, 일부 지자체에서 600원 정도 소액을 받을 수 있음.

     🔶 전자계약서를 이용했다면 확정일자는 자동 부여 됩니다

 

 

Q&A 자주 묻는 질문

 

 

Q1. 전세보증금 반환보증은 꼭 세입자가 신청해야 하나요?
→ 네, 세입자가 직접 신청합니다.
단, HUG는 임대인 동의 없이도 신청 가능한 상품이 있어 조건을 확인해보셔야 합니다.

 

Q2. 보증료는 돌려받을 수 있나요?
→ 보통 정상 종료되면 환급되지 않습니다.
다만, 계약 전 해지하거나 보증개시 전이면 일부 환급이 가능할 수 있습니다.

 

Q3. 중간에 이사 가면 어떻게 되나요?
→ 보증 갱신 신청이 가능합니다.
단, 이사 전에 미리 기관에 문의하셔야 불이익을 피할 수 있습니다.

 

Q4. 보증 신청 전에 반드시 확인해야 할 서류는?
→ 임대차계약서, 확정일자, 전입신고 외에도
     등기부등본에서 근저당권 유무 확인이 필수입니다.

 

꼭 기억하세요

• 전세보증금 반환보증은 세입자의 최소한의 방어권입니다.
• 등기부등본 열람, 전입신고, 확정일자 등록은 필수입니다.
• 위험하다고 느껴지는 매물은 애초에 계약하지 않는 것이 최선입니다.